Hem Ekonomi Kris för fastighetsjätten SBB som hyr ut skolor och sjukhus

Kris för fastighetsjätten SBB som hyr ut skolor och sjukhus

förbi admin
0 kommentar

Under sex år har SBB köpt fastigheter och andra företag i rasande fart i syfte att hyra ut till kommuner i form av äldreboenden, skolor och sjukhus. Företagets vd, S-profilen Ilija Batljan, syns flitigt i media. I en DN-intervju i augusti 2021 förklarade vd:n varför företaget haft så bråttom.

– Storleken ger skalfördelar och bidrar till att vi kan bygga upp vår verksamhet på ett effektivt sätt, sade han då.

Det är en het fråga för Sveriges kommuner om man ska hyra eller äga fastigheter.

Förespråkare ser försäljningar av fastigheter som en möjlighet att få in pengar till kommunen. Kritiker menar att det i längden är dyrare att hyra än att äga. Under 2021 betalade svenska staten nästan 6 miljarder kronor i hyra för fastigheter som hyrs av SBB.

De senaste årens låga räntor har gynnat fastighetssektorn. Samhällsfastigheter och bostäder har setts som stabila verksamheter som betalar bra och har därför fått förmånliga villkor hos banken.

”Jag tror många småsparare gillade tillväxtresan som man gjorde och under den här perioden gick allt inom fastigheter väldigt, väldigt bra. SBB var det bolag som spände bågen mest och växte extremt snabbt.”

– SBB har varit mer aggressivt med förvärv än genomsnittet. Företaget har vuxit snabbare än de flesta andra och har samtidigt kunnat låna billigare, säger Bertil Nilsson, fastighetsanalytiker på investeringsbanken Carlsquare AB.

Den snabba tillväxten, hög medial närvaro och löften om ökad utdelning gjorde SBB till en folkaktie. Och med en aktiekurs på väg upp ville allt fler hoppa på tåget.

– Under den här perioden gick allt inom fastigheter väldigt, väldigt bra. SBB var det bolag som spände bågen mest och växte extremt snabbt, säger Michael Johansson, fastighetsanalytiker på investeringsbanken Arctic Securities.

SBB sticker ut från andra fastighetsbolag genom att ha över hälften av lånen på obligationsmarknaden i stället för banklån. Företaget tillhör de fastighetsbolag som lånar mest på detta sätt.

– SBB har varit bra på marknadsföring, inte bara mot aktiemarknaden utan även mot kredit– och obligationsmarknaden. Det har resulterat i förmånliga villkor, säger Bertil Nilsson.

Riksbanken höjde styrräntan den 30 juni för andra gången i år.

Foto: Patrik C Österberg/TT

När räntorna stiger hopar sig problemen för hela fastighetssektorn.

Under det första halvåret 2022 föll SBB:s aktie med drygt 70 procent. Företaget blev i februari mål för en så kallad blankarattack från Viceroy Research, en grupp investerare i USA som analyserar och förser marknaden med information om bolag som anses ha för höga värderingar. En blankning innebär att man tjänar pengar på att aktiekursen går ned.

Viceroy Research blankade 14 procent av SBB:s aktier, med motiveringen att företaget har skönmålat siffrorna, och har sedan dess gett ut ett flertal rapporter på samma tema. Vd:n Ilija Batljan har kallat anklagelserna för ”ett rån mot småsparare”.

– Blankarattacken förklarar uppskattningsvis mer än hälften av kursnedgången och stigande räntor den andra halvan, säger Bertil Nilsson.

Uppgång och fall för SBB:s aktie

Kursutvecklingen senaste tre åren.

Uppgång och fall för SBB:s aktie

Källa: Infront


Den 5 juli kom beskedet
att Fredrik Råsberg lämnar sin post som ordförande i Ilija Batljan Invest, som är huvudägare i SBB. Beslutet ska ha kommit som ett resultat av blankarfirmans rapport.

– Det var en av frågorna som lyftes i Viceroy-rapporten, att han var ordförande i mina bolag. Vi har jobbat väldigt fokuserat för att adressera alla frågor som har väckts, oavsett relevansen, sade Ilija Batljan till Dagens industri när nyheten kom.

Ett annat större kursfall skedde i slutet på juni, när aktien tappade 11 procent efter att SBB tagit ett flertal större obligationslån med en ränta på 4,91 procent, högre än vanligt.

För att förbättra ekonomin har SBB sålt av tillgångar i rask takt under våren (se faktaruta).

Under 2021 betalade svenska staten nästan 6 miljarder kronor i hyra för fastigheter som hyrs av SBB med vd och tidigare S-profilen Ilija Batljan.

Under 2021 betalade svenska staten nästan 6 miljarder kronor i hyra för fastigheter som hyrs av SBB med vd och tidigare S-profilen Ilija Batljan.

Foto: Elin Åberg

– Ilija Batljan har varit hårt pressad men hade uppfattat vad som var på gång. Han flaggade redan i första kvartalet för att han skulle sälja av fastigheter, säger Bertil Nilsson.

Hur mår SBB just nu?

– Finansiellt ganska bra. SBB har långa hyreskontrakt. Däremot tror jag att personalen har påverkats, inklusive Ilija Batljan, av blankarattacken. Värdet på aktien har sjunkit och personalen är aktieägare själva. Små aktieägare har förlorat pengar, säger Bertil Nilsson och fortsätter:

– Bolaget är högt belånat och har behövt börja sälja av tillgångar. På längre sikt ser jag ingen anledning till att känna samma press. De bolag som löper störst risk att få vakanser (lediga lokaler) är snarare kontorsbolag, inte SBB, säger Bertil Nilsson.

Michael Johansson på Arctic Securities är mer försiktig:

– Det är klart att man är pressad när aktien ligger på den här nivån och obligationerna handlas på väldigt låga nivåer. Det indikerar att marknaden anser att det finns en konkursrisk och antyder att det kan bli dyrt att refinansiera lånen. Samtidigt var rapporten för det första kvartalet stark. Nu säljer SBB av mycket, det tror jag man fortsätter att göra.

”SBB hade 9 miljarder kronor i kassan den 31 mars 2022 så på det sättet är företaget bra rustat. Det finns en del fastighetsbolag som nästan inte har något alls och helt förlitar sig på lån.”

Bertil Nilsson säger att de flesta fastighetsbolag klarar en ränta på 8–9 procent, medan SBB klarar 4–5 procent med dagens hyresnivåer. Om hyrorna ökar med inflationen kan SBB klara en ränta på 6–7 procent.

– Det viktiga är att klara det första året, att man har positiva kassaflöden då. Det finns inflationsindexklausuler i avtalen som gör att hyrorna höjs när inflationen stiger. De ökade hyresintäkterna kan kompensera för räntehöjningarna efter det första året.

Att ha pengar i kassan och möjlighet att sälja tillgångar för att få loss mer pengar är viktigt vid en kris, säger Bertil Nilsson.

– SBB hade 9 miljarder kronor i kassan den 31 mars 2022 så på det sättet är företaget bra rustat. Det finns en del fastighetsbolag som nästan inte har något alls och helt förlitar sig på lån.

Men även SBB kommer att få stigande räntekostnader och behöver sälja för att frigöra kapital, säger Bertil Nilsson.

– Företaget är pressat men inte så pressat som blankningsbolaget får det att framstå som. Viceroys agenda är att få ned kursen.

Hur ser framtiden för SBB ut?

– Jag tror att det kommer att rulla på. Det är ganska uppenbart att 2022 kommer att bli ett år då man sannolikt minskar sitt fastighetsvärde med nettoförsäljningar. Från nästa år kan man troligtvis börja expandera långsamt, i en lägre takt än historiskt.

Både räntan och byggkostnaden – som skenat iväg – behöver stabiliseras för att förbättra SBB:s framtidsutsikter, enligt Bertil Nilsson.

– Inflationen måste falla tillbaka, för inflationen trycker upp räntor och byggkostnader så det går nästan inte att vara expansiv i ett sådant läge. Det är först när det har hänt som SBB och flertalet andra fastighetsbolag – bortsett från de allra lägst belånade – kan börja gå på offensiven igen, säger Bertil Nilsson.

Ilja Batlan.

Ilja Batlan.

Foto: Lars Lindqvist

Michael Johansson på Arctic Securities säger att det blir viktigt att vinna tillbaka förtroendet, både på aktiemarknaden och hos kreditgivarna.

– Tilliten hos investerare har delvis gått förlorad. Jag tror SBB behöver ligga lågt i media och fokusera på resultat, att genom handling få ned skuldsättningen, renodla företaget, stärka kassaflödet, hålla uppe utdelningen och betala av skulderna. Då kan relationen med bankerna hållas god och marknadens förtroende kan återupptas, säger Michael Johansson.

DN har sökt SBB:s vd Ilija Batljan för en intervju, som avböjt med anledning av rapportsläpp den 14 juli.

Läs mer: Fritt fall för populära fastighetsaktien SBB

Läs mer: Fastighetsmiljardären Ilija Batljan slår ifrån sig kritiken mot affärsmodellen

Du kanske också gillar