Yle kertoi sunnuntaina oululaisesta taloyhtiöstä, joka rapistuu aivan kaupungin ydinkeskustassa.
Jutussa sekä talon asukas että kiinteistössä kivijalkaliikettä pitävä yrittäjä kertoivat, että taloyhtiö ei ole järjestänyt kaikkia normaaleja yhtiökokouksia ja välillä jopa lämmitys on poikki. Haastateltavat kertoivat siitä, kuinka vaikeaa yhteyden saaminen isännöitsijään on ja kuinka kiinteistönhoito ei toteudu.
Asunto-osakeyhtiöstä asunnon omistava voi joutua tilanteisiin, joissa yhteistyö yhtiön hallituksen tai isännöinnin kanssa ei toimi.
Yle kysyi asiantuntijan neuvoja erilaisissa pattitilanteissa toimimiseen. Neuvot antoi Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama. Tässä jutussa ei väitetä, että kaikki mainitut tilanteet olisivat toteutuneet oululaisessa taloyhtiössä.
1. Jos taloyhtiö ei järjestä normaaleja yhtiökokouksia
Aluehallintovirasto voi antaa luvan yhtiökokouksen järjestämiselle.
Jos taloyhtiön hallitus ei onnistu täyttämään velvollisuuttaan ja järjestämään yhtiökokouksia, voi apua saada aluehallintovirastolta. Yksittäinen osakas voi pyytää lupaa kokouksen järjestämiseen ja kutsua kokouksen koolle.
Asialistalla voi olla esimerkiksi uuden hallituksen muodostaminen. Asunto-osakeyhtiölain tuntevan lakimiehen läsnäolo on suositeltavaa.
2. Poliisi voi kiinnostua kirjanpidon laiminlyönneistä
Jos yhtiökokouksia ei järjestetä normaalisti, voi se kieliä esimerkiksi kirjanpidon puutteista. Näitä tilanteita tulee välillä vastaan, sanoo lakiasiantuntija Jenni Valkama.
Kirjanpidon velvollisuus on kirjattu lakiin, joten jos osakkaalla on epäily, että sitä ei ole hoidettu kunnolla, voi hän harkita tutkintapyynnön tekemistä poliisille.
3. Viranomainen voi määrätä erityisen tarkastuksen
Jos on syytä epäillä väärinkäytöksiä taloyhtiön varojen käytössä, voi aluehallintovirasto määrätä erityisen tarkastuksen.
Aluehallintovirastolta voi hakea erityisen tarkastuksen määräämistä. Se voidaan tehdä painavista syistä, kuten silloin, jos epäillään yhteisön varojen väärinkäytöksiä. Yksittäinen osakas voi hakea tarkastusta.
Erityisen tarkastuksen edellytyksenä on, että asia käsitellään ensin yhtiökokouksessa ja se saa riittävän suuren kannatuksen osakkailta. Yhtiökokouksen päätöstä siihen ei tarvita.
4. Äänileikkuri rajoittaa yksittäisiä vallankäyttäjiä
Äänileikkuria sovelletaan oletuksena kaikissa asunto-osakeyhtiöissä, jos siitä ei ole erikseen poikettu.
Jos sama taho omistaa yhtiöstä esimerkiksi enemmistön osakkeista, äänileikkurin vuoksi se voi käyttää yhtiökokouksen äänestystilanteissa enintään viidenneksen kaikista äänistä. Jos yksittäinen taho omistaa vaikka 80 prosenttia osakkeista, on hänen ääntensä kokonaispaino korkeintaan 20 prosenttia.
Äänileikkuria sovelletaan oletuksena kaikissa asunto-osakeyhtiöissä. Siitä voidaan poiketa vain erillisellä, yhtiöjärjestykseen kirjatulla linjauksella.
5. Lämmön- ja vedenjakelu kuuluvat asumisterveyteen
Viranomainen voi puuttua asiaan, jos asumisterveys ei toteudu.
Jos kiinteistössä ilmenee esimerkiksi vedenjakeluun tai lämmitykseen liittyviä ongelmia, voivat ne johtaa asumisterveysasetuksen vastaisiin olosuhteisiin.
Osakas voi pyytää tällaisessa tapauksessa kaupungilta tarkastusta. Jos asumisterveyshaitta todetaan, voi viranomainen puuttua asiaan.
6. Lunastusvelvollisuutta käytetään aniharvoin
Osakas voidaan velvoittaa lunastamaan toisen osakkeet.
Laki tunnistaa tilanteen, jossa yksi osakkeenomistaja joutuisi lunastusvelvollisuuden nojalla lunastamaan käypään hintaan toisen osakkaan osakkeet. Tämä voi tulla kysymykseen, jos yhtiössä käytetään vaikutusvaltaa tahallaan väärin ja tehdään lainvastaisia päätöksiä.
Lunastusvelvollisuutta on sovellettu harvoin, jos ollenkaan.
Ennakkovalmistautuminen tuo lisäturvaa
Jenni Valkama korostaa, että ennakkoon tehty työ voi olla ratkaisevassa asemassa.
– Keskity rakennuksen kuntoon, siihen miten sitä hoidetaan ja mikä on yhtiön taloustilanne enemmän kuin siihen, miltä asunnossa näyttää, hän kiteyttää.
Jos asuntoa ostava ei saa isännöitsijäntodistusta, ei kaupoille kannata lähteä. Todistuksesta voi tarkistaa, isännöidäänkö yhtiötä ammattimaisesti ja ovatko kiinteistöhuollon asiat järjestyksessä.
Valkaman mukaan huomiota kannattaa kiinnittää myös siihen, miten rakennusta on korjattu ja onko tulevia korjauksia suunniteltuna ja aikataulutettuna. Myös hallituksen jäsenten nimet voi tarkistaa julkisista lähteistä.
– Voi myös tarkistaa, onko isännöitsijä Isännöintiliiton jäsen, jolloin hän on sitoutunut alan eettisiin sääntöihin ja on samalla valvonnan kohteena.
Oululaisessa ongelmataloyhtiössä asuva Taija Jyrkäs miettii, miten hänen investointinsa asuntoon säilyttää arvonsa tulevaisuudessa:
Onko sinulla meille juttuvinkki? Voit lähestyä toimitusta luottamuksella
Halutessasi voit olla yhteydessä myös sähköpostilla osoitteeseen [email protected]. Luemme kaikki yhteydenotot, mutta emme pysty takaamaan jokaiselle henkilökohtaista vastausta.
