Rakennusalan konkurssien lisääntymisen myötä kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi tulee aiempaa mutkikkaampia uusien asuntojen kauppariitoja.
Kuluttajariitalautakunnan puheenjohtaja Pauli Ståhlberg muistuttaa, että alkavan tai rakenteilla olevan kohteen ostamiseen sisältyy riski siitä, että hanke jää kesken. Hankkeen käynnistäminen uudelleen aiheuttaa aina lisäkustannuksia.
Lautakunta on puinut tapausta, jossa asunnon velaton hinta nousi kauppasopimuksen 405 000 eurosta noin 735 000 euroon rakennuttajan konkurssin vuoksi.
Tässä tapauksessa pariskunta osti keskeneräisen asunnon naiselta, joka oli alun perin hankkinut osakkeet rakennuttajalta.
Lautakunta arvioi, ettei myyjä tiennyt rakennuttajan vaikeuksista ennen kaupantekoa tai sen aikaan.
Lautakunta myös katsoi, että koska asunto ei ollut valmis, kyseessä ei ollut lain tarkoittama salainen virhe asunnossa, josta asunnon alun perin ostanut osakkeenomistaja olisi vastuussa.
Uusilla ostajilla ei lautakunnan mukaan ole oikeutta heidän vaatimiinsa satojen tuhansien eurojen hinnanalennuksiin ja vahingonkorvauksiin.
Asunto valmistui kaksi vuotta myöhässä
Tässä tapauksessa pariskunta teki kaupat keskeneräisen asuntoyhtiön osakkeista toukokuussa 2018. He ostivat osakkeet RS-siirtosopimuksella naiselta, joka oli ostanut ne rakennuttajalta syksyllä 2017.
Pariskunta maksoi naiselle hänen aiemmin maksamansa kulut ja otti vastuun jäljellä olevien maksuerien ja yhtiölainan maksamisesta. Kauppasopimuksen mukainen velaton hinta oli 405 000 euroa.
Asunto ei valmistunut määräaikaan elokuun 2018 loppuun mennessä. Helmikuussa 2019 rakennusliike asetettiin konkurssiin ja työt Naantalissa keskeytyivät.
Asunto-osakeyhtiön osakkaat hakivat lisälainaa, jotta asunnot saataisiin valmiiksi.
Pariskunnan huoneiston osuus lisälainasta oli lähes 330 000 euroa. Velaton kauppahinta nousi näin 81 prosenttia sovitusta hinnasta.
Asunto valmistui lopulta kesällä 2020 eli lähes kaksi vuotta myöhässä.
Tämän ajan pariskunta asui väliaikaismajoituksessa, ja vuokramenoja kertyi heille liki 21 000 euroa.
Pariskunta: myyjä pimitti riskit
Pariskunta katsoi, että myyjän oli täytynyt tietää rakennuttajan talousvaikeuksista, koska osakkeenomistajat olivat pyytäneet rakennuttajalta selvityksiä hankkeen etenemisestä ja järjestäneet kokouksia kevättalvella 2018 eli jo ennen asunnon myyntiä.
Pariskunta piti selvänä, että myyjä pimitti riskit ja oli vastuussa konkurssin aiheuttamista lisäkuluista.
Pariskunta vaati myyjältä 330 000 euron hinnanalennusta ja liki 21 000 euron vahingonkorvauksia.
Myyjä ilmoitti, että hän ei ollut saanut kutsuja yhtiökokouksiin eikä tavannut muita osakkaita sen jälkeen, kun oli laittanut keskeneräisen asunnon osakkeet myyntiin tammikuussa 2018.
Pariskunta katsoi, että myös välitysliike oli vähintäänkin huolimaton ja vastuussa siitä, että kohteeseen liittyvistä riskeistä ei kerrottu ostajille. Pariskunta vaati liikkeeltä liki 179 000 euron vahingonkorvauksia.
Myös välitysliike kiisti vaatimukset. Liikkeen mukaan sillä ei ollut tietoa rakennuttajan ongelmista.
Riski jäi yksin uusille ostajille
Lautakunnan mielestä on selvää, että keskeneräisen kohteen RS-siirtosopimus on asuntokauppaan rinnastettavissa oleva sopimus.
Lautakunnan mukaan tapaukseen ei kuitenkaan voida soveltaa asuntokauppalain uusia asuntoja koskevia säädöksiä, koska myyjänä riidassa ei ollut perustajaosakas eikä elinkeinonharjoittaja.
Asuntokauppalain käytetyn asunnon virhevastuusäännökset puolestaan koskevat valmista kohdetta, jossa on puute tai vika. Tässä tapauksessa asuntoa ei kauppaa tehtäessä ollut vielä olemassa.
– Laki on tältä osin selvästi aukollinen, sanoo Pauli Ståhlberg.
Ståhlberg huomauttaa, että lautakunnan ratkaisussa jäi avoimeksi, voiko konkurssi jossain tilanteissa olla virheen perustana, kun osakkeet myydään edelleen ennen asunnon valmistumista.
– Tällä hetkellä lainsäädäntö ei anna mitään ohjetta, miten riskinjako tehdään.
Ståhlberg: Lakia tarkistettava kunnolla
Ståhlbergin mukaan asuntokauppalain säännökset tai niiden puute aiheuttavat useita muitakin epäselvyyksiä, jos rakennuttaja asetetaan konkurssiin.
Jos ostaja haluaa purkaa sopimuksen konkurssin vuoksi eikä konkurssipesällä ole siihen varoja, on epäselvää, voiko ostaja saada maksujaan takaisin hankkeeseen liittyvistä vakuuksista.
Asuntokauppalain vakuudet suojaavat vain osakkaita. Purun jälkeen ostaja ei ole enää osakas.
On myös epäselvää, milloin rakennuttajan rakentamisvaiheen aikainen vakuus on luovutettava käyttöön.
Ståhlberg sanoo olevan tilanteita, joissa vakuuden antajat panttaavat vakuutta siihen asti, että nähdään, mitkä ovat lopulliset kustannukset. Kohde on tällöin rakennettava loppuun lainarahalla ja tästä aiheutuu kustannuksia.
Lisäkulut voivat nousta yhden osakkaan kohdalla kymmenistä tuhansista euroista jopa satoihin tuhansiin euroihin.
Keskeneräisten rakennusten jääminen sään armoille voi myös joissakin tapauksissa aiheuttaa lisää menoja osakkaille.
– Tarkoitushan tietenkin on, että rakentamisaikaiset vakuudet annetaan käyttöön niin, että rakentamista voidaan jouhevasti jatkaa, vaikka rakennuttaja menisikin konkurssiin, muistuttaa Ståhlberg.
Vakuudet voivat Ståhlbergin mukaan myös olla määrätään riittämättömiä.
Ståhlberg huomauttaa, että yrityssaneeraus voi johtaa asunnon ostajat vielä hankalampaan asemaan kuin konkurssi, jos rakennusyhtiö ei saneerauksen jälkeenkään saa rakennustöitä maaliin.
– Asuntokauppalakia täytyy nyt tarkistaa oikein kunnolla, jotta asukkaiden tai asunnon ostajien asema rakennuttajan konkurssitilanteissa saadaan turvatuksi.
Asuntokauppalain päivittäminen sisältyy hallitusohjelmaan ja on vireillä oikeusministeriössä.
