OP-Rahastoyhtiö keskeytti alkuviikosta kahden kiinteistörahastonsa lunastukset. Käytännössä se tarkoittaa, että piensijoittaja ei saa myytyä omistuksiaan, ja rahat pysyvät siellä missä ne ovat.
Tämä on sijoittajan kannalta pelottava tilanne. Samalla se on opetus siitä, mikä on asuntosijoittamisen luonne. Isojen pörssiyhtiöiden osakkeita voi myydä voitolla tai tappiolla jokaisena pörssipäivänä, mutta asunnot ovat – kuten rahoituskielellä sanotaan – epälikvidejä.
Asunnon vaihtaminen rahaksi kestää kauan.
– Epälikvidi tuote ei tule sillä likvidiksi, että se muutetaan rahastomuotoiseksi, Aalto-yliopiston professori Vesa Puttonen sanoo.
– Tietenkään se ei tässä vaiheessa lämmitä, mutta kyseessä on sijoittajien omasta vastuusta. Pitäisi ymmärtää kyseiseen sijoitustuotteeseen liittyvät ulottuvuudet.
Likviditeetti-sanaa toistaa myös asuntoalaa pitkään seurannut Suomen yrittäjien pääekonomisti Juhana Brotherus. Hän jakaa kiinteistörahastot karkeasti kolmeen ryhmään:
Yhtäällä ovat pörssinoteeratut kiinteistöyhtiöt. Esimerkiksi vuokra-asuntoyhtiö Kojamon osakkeita voi myydä aina kun pörssi on auki – voitolla tai tappiolla.
Toisessa ääripäässä taas ovat ammattisijoittajien jättimäiset rahastot, jotka ostavat ja myyvät kiinteistöjä sekä rakennuttavat uusia kohteita. Niissä lunastuksille on usein tiukat rajat ja niitä myös siirrellään.
Näiden välissä ovat niin kutsutut avoimet kiinteistörahastot, joista rahat on saanut ulos keskimäärin neljä kertaa vuodessa. Ongelma on, etteivät asunnot käy aina kaupaksi, vaikka moni sijoittaja saattoi muuta luulla.
– Se on tietynlainen illuusio siitä likviditeetistä. Varsinkin heikkona aikana voi olla, että se myyntikyky järkevään hintaan voi olla surkea pitkäänkin, Brotherus sanoo.
Jo vuosi sitten suomalaiset avoimet asuntorahastot muuttivat sopimusehtoja ja pidensivät lunastusaikoja. Nyt osa on lopettanut lunastukset väliaikaisesti kokonaan.
Suomessa on ollut avoimia asuntorahastoja toistakymmentä vuotta. OP:n lisäksi myös Mandatum, EQ, Evli, S-Pankki ja Ålandsbanken ovat kertoneet kiinteistörahastojensa keskeytyksistä tai lunastusrajoituksista.
Brotheruksen mukaan tilanne on ensimmäinen lajissaan.
– Tämä on tietynlainen opetus sijoittajille siitä, että voiko epälikvideistä tuotteista tehdä avoimiin rahastoihin tuotteita, jotka toimisivat kaikissa oloissa, hän sanoo.
– Toki tällaisia rahastoja voi olla, kunhan sijoittajat ymmärtävät ne riskit, mitkä niihin liittyy.
Avoimilla asuntorahastoilla on Suomessa kymmeniä tuhansia asiakkaita. Moni heistä on Brotheruksen mukaan tavallinen piensijoittaja. Siksi kyse on hänen mukaansa myös sijoitustuotteen myyjän vastuusta.
Pakkomyyntien pelossa peli seis
Käytännössä lunastusrajoitus on tapa välttää pakkomyynnit. Rahastot eivät halua joutua tilanteeseen, jossa asuntoja jouduttaisiin myymään polkuhinnalla, jotta rahaston jättävät sijoittajat saisivat omansa pois.
Vesa Puttosen mukaan kiinteistörahastojen päätökset voivat olla täysin asiallista ja perusteltua. Näin ne kohtelevat asiakkaitaan tasavertaisesti.
– Kaikissa rahastoissahan on se logiikka, että kriisin tullen kannattaisi lähteä ensimmäisenä pois, koska silloin rahastossa on vielä likvidejä varoja. Viimeiseksi jäävillä on taas huonompi tilanne, kun jäljellä on enää kohteita, jotka eivät käy kaupaksi.
Rajoitukset suojelevat myös koko kiinteistömarkkinaa. Jos rahastot työntäisivät sijoittajien joukkopaon vuoksi sadoilla miljoonilla euroilla asuntoja myyntiin, se painaisi arvostuksia. Ja pakkomyyntien kierre leviäisi.
– Kyse on psykologiasta ja sitä ei pysty ennustamaan. Tämä puolustaa päätöstä, että rahastot ovat laittaneet ovensa säppiin – jotta ei pääse syntymään jotain hallitsematonta.
Kuinka kauan tämä kestää?
Uutisissa kerrotaan korkojen laskusta ja asuntomarkkinoiden käänteestä. Samaan aikaa suuret kiinteistösijoitusyhtiöt sulkevat oviaan massamyyntien pelossa. Onko syytä olla huolissaan?
Vesa Puttonen sanoo, etteivät ekonomistit, professorit, sijoittajat tai rakennusyhtiöt lopulta tiedä, milloin markkina piristyy.
– On vain ennusteita ja toiveita. Ehkä siksi epävarmassa tilanteessa on hyvä laittaa [kiinteistörahaston] luukut kiinni. Ne voi sitten avata, jos keväällä huomataan, että euribor-korkojen lasku saa asuntomarkkinat piristymään.
Juhana Brotherus uskoo, ettei ainakaan kaikkia suljettuja luukkuja availla vielä keväällä. Hankalin tilanne on hänen mukaansa niissä kiinteistörahastoissa, jotka eivät vain rajoita lunastuksia vaan jäädyttävät ne kokonaan.
– Kun tulee ilmoitus sulkemisesta, se saattaa herättää saman rahaston muita osuudenomistajia tekemään lisää lunastustoimeksiantoja, jolloin myyntipaine vain kasvaa. Sen takia sen rahaston avaaminen normaaliin tapaan on haastavaa.
Jos rahastossa uskottaisiin käänteen olevan aivan kulman takana, tarjolla olisi ollut lievempiäkin rajoituksia. Niitä ei kuitenkaan ole valittu. Tästä syystä Juhana Brotherus arvioi, että kyse ei ole vain kuukaudesta tai kahdesta.
Asuntorahaston avautumista odotellessa voi kulua jopa vuosi.
– Kyllä, yksittäisten rahastojen osalta tämä on täysin mahdollista, hän sanoo.
Kaikesta huolimatta Brotherus uskoo asuntomarkkinoiden käänteen olevan oraalla.
– Näiden asuntorahastojen haasteiden vaikutus koko asuntomarkkinaan jää aika rajalliseksi ja hetkelliseksi. Tietynlainen luottamuskolaus voi tietysti tulla, hän sanoo.
